Financiación con deuda senior: cómo dimensiona un banco el préstamo (apalancamiento, DSCR, LTV y covenants)

bIAnk AI Research · 2026-11-01 · 8 min

Cómo deciden bancos y fondos de deuda privada cuánto puede pedir prestado una empresa: deuda neta/EBITDA, DSCR, LTV, calendario de amortización, covenants y qué preparar antes de pedir financiación.

El banco dimensiona la deuda sobre la caja

La primera pregunta de un financiador no es cuánto vale la empresa, sino con qué fiabilidad puede pagar intereses y principal. La deuda senior corporativa se dimensiona como un múltiplo del EBITDA normalizado y después se contrasta con la caja disponible para el servicio de la deuda.

Apalancamiento: deuda neta / EBITDA

La deuda neta entre el EBITDA indica cuántos años de EBITDA representa la deuda. En deuda senior bancaria para el mid-market es habitual un apalancamiento total de entre 2,5x y 3,5x; la deuda privada y el unitranche pueden ir más allá con un diferencial mayor. Unos ingresos estables y contratados admiten más apalancamiento que unos ingresos cíclicos.

DSCR: ¿puede pagar el negocio?

El ratio de cobertura del servicio de la deuda divide la caja disponible para el servicio de la deuda entre los intereses y el principal del periodo. Los bancos suelen fijar un DSCR mínimo de entre 1,20x y 1,30x como covenant y diseñan la amortización para que el caso base quede holgadamente por encima.

Una amortización bullet o con globo final mejora el DSCR durante la vida del préstamo, pero traslada el riesgo a la refinanciación al vencimiento, y el banco también lo analiza.

LTV en financiación inmobiliaria y con activos

Cuando el préstamo tiene garantía inmobiliaria u otros activos, el loan to value limita el importe respecto a una tasación independiente. Un LTV más bajo supone más colchón de fondos propios y mejor precio; los proyectos en desarrollo y los hoteles suelen tener LTV más bajos que la logística o el residencial ya estabilizados.

Covenants y qué implican en la práctica

Los covenants financieros (apalancamiento máximo, DSCR mínimo y, a veces, inversión máxima) se miden periódicamente. Deja al menos un 20 %–25 % de margen frente a tu caso base: un incumplimiento no supone automáticamente el vencimiento del préstamo, pero da al banco poder de negociación.

Qué preparar antes de pedir financiación

Los financiadores van más rápido cuando la historia de crédito está preparada.

Tres ejercicios de cuentas auditadas o cerradas y el cierre provisional del año en curso.
EBITDA normalizado con conciliación con las cuentas anuales.
Plan a cinco años con caja, inversiones y circulante, y un escenario adverso.
Cuadro de la deuda actual, garantías y covenants.
Destino de los fondos y estructura propuesta (importe, plazo, amortización).

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